棚改要凉房价在涨 还要不要继续买买买?

栏目:情感两性 来源:网络整理 编辑:娱乐新闻网 时间:2018-06-29 10:45

投资需谨慎,地产的投资机会聚集在一二线城市;在过去几年,棚改货币化安置的比例大幅提高,2016年就达到了48.5%,江苏省22个县在2017年上半年的货币化安置比例

  投资需谨慎,地产的投资机会聚集在一二线城市;

  在过去几年,棚改货币化安置的比例大幅提高,2016年就达到了48.5%,江苏省22个县在2017年上半年的货币化安置比例达到了100%。

  像深耕三四线城市的碧桂园深受影响,两日连跌,跌幅超过13.51%,市值减少了465亿。

  如果再简化一些,猫哥建议大家关注目标城市的人口变化。

  

心慌慌!棚改要凉,房价在涨,楼市走到十字路口,还要不要继续买买买?

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  资金给力,直接带来的后果就是房价大涨。

  消息甫一出来,就吸引了众多的流量,毕竟棚改以及棚改货币化安置,是这一轮房价暴涨的助推器,尤其是对于三四线城市而言,力量更为强大。

  这还不是个例,参与棚改的城市房价纷纷上涨,一两年时间房价翻番的比比皆是,人人癫狂,见面都是聊房子,买不买?买哪儿?

  猫哥的老家在一个并未受到很多关注的四五线城市,在城市排行榜中毫不起眼,在各种房价上涨的新闻报道中也很少被提及,但是房价的上涨速度与热点城市一样疯狂。老城区住宅基本处于饱和的状态,现在主要发展新城区和开发区。

  像山东是全国棚改力度最大的省份:

  与此相关,山东各地房价的涨幅也是非常迅猛,猫哥之前文章说过,像聊城这种平均工资三四千的城市,房价妥妥的一万三四,高的接近两万。

  但此次棚改PSL审批权限上移,是一个楼市走到十字路口的显著标志,划四个重点:

  过去几年,三四线城市盖了很多楼,产生了很多的库存无法消化,因为地产商的资金很多来自于金融机构,蕴含了比较大的金融风险,在“去杠杆”、“去库存”、“房住不炒”的大原则下,三四线城市房地产去库存的进度加速,其中比较重要的措施,就是棚改。

  虽然房地产是典型的政策市,需要根据政策调整决定投资策略,忽冷忽热,但是还是有一些基础框架可以参考,比如短期看金融、中期看土地、长期看人口。

  这两天,国开行收紧棚改融资的新闻袭击了市场,地产股大跌。

  很多地方在考虑将“过去以货币化安置为主的方式,改为未来以实物安置为主”。今年年初的时候,“棚改大省”山东省的住房城乡建设会议上就提出了房产新政,提出棚改安置补偿鼓励实物安置,取消货币化安置奖励。而安徽省也开始要求控制货币化安置的比例;

  

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  在问到价格的时候,中介说:虽然开盘价还没定,但是单价不过万的话,怎么好意思卖呢?

  

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  这个消息让很多人心焦,如果棚改要凉,房价还在涨,那要不要继续买房?

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  棚改项目审批要暂停了?

  

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  人口净流出的城市怎么说有好未来都显得底虚,而持有或者现在买入这些城市的房产,将面临价格横盘甚至下跌,有价无市的困局之中。

  不过这种涨幅放到全国完全排不上号。很多不知名的县市在房价涨幅上都不遑多让。

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  但这个计划需要很多钱,于是2014年的时候,为解决棚户区改造的资金问题,央行创设了PSL(补充抵押贷款),并通过国开行等机构来发放。PSL的流程是这样的:

  按照棚改计划时间表,全国将在2020年完成这一大工程。政府也意识到了货币化安置带来的影响,开始有意识地控制“制造需求”,很多执行力度比较大的省市,库存已经开始没那么严重了,甚至一些城市已经进入到了“补库存”或者“库存短缺”的状态了;

  国开行之后解释说,其实年初开始,地方棚改办和国开行的合同审批权就已经上移,他们已经开始在重新梳理授信的白名单,有不少尚未审批通过的新增项目被暂停了,已经获批的存量项目在继续。

  刚需的话该买就买吧;

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  棚改计划其实是一个民生工程,有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中,各地还有不少“城中村”、城镇危旧房,棚户区房屋破旧拥挤,厨卫设施不全,有的甚至存在安全隐患。棚改给予这些人群货币化补偿安置,同时对危旧房拆迁。

  三四线城市的风险在增加,尤其是经过过去两年的疯涨,很多城市的房价已经处于历史高位。

  概括来说:

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  而早些年新城区的发展也不顺利,头几年基本是“鬼城”状态,但现在完全是另一番景象。万达广场附近是一大片空地,不过中介告诉猫哥,这一片已经做了规划,一些知名的地产商要过来建房了,而且是高端住宅。

  2月份的时候猫姐写过一篇文章《老家三四线城市房子大涨,价格到头还是刚起步?真相扎心了》,对棚改刺激下的房价有过深度的分析,简要回顾就是这么一个逻辑:

  端午节假期,猫哥回了一趟老家,走了几个售楼处,深切地感受到了三四线城市房价的凶猛。

  开发区是近两年的重点,拆迁、盖楼,然后区里的党政机关由主城区全部搬迁至开发区,有了区政府的加持,开发区的房价也是一路蹿升。

  人口净流入的城市表明有好的赚钱机会,有更多的居住需求,也有更好的流动性。这一点可以参考最近成功抢了50万人口的西安,房价在2017年也直线涨了74%。

  透过这个计划,很多钱流入三四线城市,市场有了新资金,也产生了大量需求,大量的库存房就这样卖出去了:

  同时很多政府也开始担心一个问题:在大力去杠杆的背景下地方财政吃紧,PPp项目又开始清理,棚改项目虽然有人给借钱,但这些钱终究是要还的,怎么还钱需要考虑下了。

  猫哥去年国庆假期咨询过一个公寓项目,40年产权,当时单价已经在6000左右,现在直接涨到了7888,还没什么挑选的余地,因为“只剩4套,爱买不买”。

  于是我们的问题来了:在那些受棚改计划推动、房价不断涨涨涨的三四线城市,房子还能买吗?

  如果按照2018年头五月的增速计算,PSL资金全年破万亿并超过2016年的高峰数据并不成问题。

  对于新增授信的审核肯定要比地方上更加严格,可以预计资金面显著收紧,动力大减;

  过去一年多,总体的情形就是这样的:一线城市高,二线城市涨,三四线城市高涨。

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  财经大V曹山石在其Twitter上爆料,“各地PSL审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。”

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